Adjudicação compulsória extrajudicial: quando pode ser utilizada?
A adjudicação compulsória extrajudicial é um procedimento realizado perante o Registro de Imóveis para viabilizar a transferência quando existe obrigação de outorga decorrente de promessa de venda, cessão ou negócio equivalente e o título definitivo não é obtido. Ela não é automática: exige advogado, documentação e qualificação registral.
Qual é a base do procedimento?
O art. 216-B da Lei de Registros Públicos passou a prever expressamente a adjudicação compulsória extrajudicial. O Provimento CNJ 150/2023 regulamentou o procedimento no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial.
A via extrajudicial não elimina a via judicial. A escolha depende da documentação, da existência de controvérsia, da necessidade de produção de prova e dos obstáculos registrais.
Quem pode requerer?
A lei contempla, entre outros legitimados, o promitente comprador, seus cessionários ou sucessores e também o promitente vendedor, todos representados por advogado. A legitimidade concreta deve ser demonstrada pela cadeia documental.
Quais negócios podem fundamentar o pedido?
As normas do CNJ admitem atos ou negócios que impliquem promessa de compra e venda, promessa de permuta e respectivas cessões ou promessas de cessão, desde que não haja direito de arrependimento exercitável. O nome dado ao contrato não é decisivo; importa seu conteúdo jurídico.
Documentos e elementos normalmente relevantes
- instrumento de promessa, cessão, sucessão ou negócio equivalente;
- prova do adimplemento ou da quitação;
- matrícula atualizada e certidões necessárias;
- identificação e estado civil dos envolvidos;
- cadeia completa de cessões, quando houver;
- ata notarial ou outros elementos previstos nas normas aplicáveis;
- comprovação das notificações e da impossibilidade ou recusa de outorga;
- documentos fiscais e comprovantes relativos ao imposto devido.
Etapas gerais
- análise do contrato, matrícula e quitação;
- preparação do requerimento por advogado;
- protocolo no Registro de Imóveis competente;
- notificação dos interessados, quando necessária;
- qualificação registral e cumprimento de exigências;
- recolhimento tributário e emolumentos;
- registro da aquisição, se o pedido for acolhido.
Quando o procedimento pode não ser suficiente?
A via registral pode encontrar obstáculos quando há litígio relevante, dúvida sobre a autenticidade, divergência de área, ausência de individualização do imóvel, cadeia dominial incompleta, direitos de terceiros, necessidade de prova extensa ou impossibilidade jurídica do título.
Adjudicação ou usucapião?
A adjudicação parte de uma obrigação contratual de transferir. A usucapião parte da posse qualificada durante o prazo legal. Embora ambas possam resultar em aquisição registral, seus fundamentos, provas, custos e riscos são distintos.
Perguntas frequentes
O vendedor precisa concordar?
O procedimento existe justamente para situações em que a outorga não ocorre. Contudo, os interessados são notificados e podem apresentar manifestação, conforme a regulamentação.
Contrato não registrado impede a adjudicação?
Não necessariamente. A Súmula 239 do STJ afirma que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso, sem prejuízo dos demais requisitos.
É obrigatório ter advogado?
Sim. O art. 216-B prevê representação por advogado no pedido extrajudicial.